I creditori non possono agire contro gli obbligati in regola con i pagamenti finché non hanno escusso gli altri condomini. In pratica, chi ha pagato, almeno inizialmente, non è a rischio. I morosi devono sapere che l’amministratore non è obbligato a mantenere il segreto sulla loro posizione e, se richiesto, deve comunicare ai creditori i loro nomi.
Questa dinamica è stata significativamente modificata dalla giurisprudenza. Fin dalle prime interpretazioni delle norme codicistiche riscritte dalla legge n. 220 del 2012, è emersa in tribunale la tesi che legittima l’azione del creditore del condominio volta al pignoramento del conto corrente condominiale. Diversi provvedimenti giurisdizionali affermano che “in materia di condominio negli edifici, laddove il creditore agisca per il recupero dell’intero credito in forza del contratto che lo lega al condominio (e non nei confronti dei singoli condomini tenuti alla contribuzione), non può trovare applicazione il disposto di cui all’art. 63 att. c.c., perché lo stesso, pignorando il conto corrente condominiale, non agisce nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, ma aggredisce il patrimonio del condominio, patrimonio che al condominio obbligato fa direttamente capo.
Conseguentemente, non può sostenersi l’illegittimità del pignoramento eseguito, dal creditore del condominio, sul conto corrente intestato al condominio medesimo per violazione della parziarietà del debito dei singoli condòmini e della preventiva escussione dei condòmini morosi ex art. 63 att. c.c.” (Trib. Milano 21 novembre 2017 n.11878, in Arch. locazioni 2018, 3, 307). Di conseguenza, i creditori del condominio, soprattutto le imprese che hanno prestato servizi, preferiscono di gran lunga questa strada rispetto alla più costosa e complessa azione pro-quota.