L’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile obbliga l’assemblea, quando approva lavori straordinari o innovazioni, a creare un fondo speciale. La giurisprudenza è concorde sul fatto che la mancata costituzione del fondo renda nulla la delibera. Resta però da chiarire cosa significhi davvero “costituire” il fondo. Questa apparente semplicità ha portato a diverse interpretazioni, dato che la norma non specifica il procedimento.
Diverse posizioni nella giurisprudenza
Un’interpretazione sostiene che la costituzione del fondo richieda l’approvvigionamento preventivo delle somme necessarie per i lavori. In pratica, il condominio dovrebbe avere tutto il denaro prima di iniziare. Questa visione si basa su una lettura complessiva della normativa condominiale e sulla tutela dei condòmini in regola con i pagamenti, prevista dall’articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice civile.
Un’altra interpretazione, seguita da diverse sentenze (Tribunale Roma, 28 settembre 2018, n. 18320; Tribunale Savona, 13 maggio 2019, n. 439; Tribunale Roma 2 marzo 2020, n. 4459; Appello Genova 21 marzo 2024, n. 457; Tribunale di Milano 9904/2025), identifica il fondo speciale con una gestione contabile separata per l’intervento deciso. In questo caso, “fondo” significa semplicemente un accantonamento per uno scopo specifico, senza che serva il pagamento anticipato di tutto l’importo da parte dei condòmini. Il fondo nasce con la delibera, e viene alimentato con le quote deliberate.
Le Cassazioni del 2022 e del 2023
L’ordinanza della Cassazione 9388/2023, che richiama la precedente Cassazione 16953/2022, è stata spesso vista come la fine dell’interpretazione che identifica il fondo speciale con una gestione contabile separata. Una lettura attenta delle due sentenze suggerisce però più prudenza.
La Cassazione dice che la delibera deve prevedere un “fondo speciale preventivo” e parla di “allestimento anticipato del fondo”, come condizione per la validità della delibera. Le sentenze non dicono però esplicitamente che questo allestimento debba significare il pagamento anticipato di tutte le quote da parte dei condòmini.
L’allestimento anticipato del fondo è compatibile anche con l’interpretazione che lo vede come una gestione contabile separata, che deve essere creata prima dei lavori per ricevere le quote e pagare l’appalto.
La difficile interpretazione
L’interpretazione sistematica è un criterio per capire le leggi, ma non può introdurre un requisito che il legislatore non ha messo. Anche il richiamo all’articolo 63 delle Disposizioni attuative non è decisivo per la prima interpretazione. L’articolo 63 parla delle conseguenze della morosità con i creditori del condominio, mentre l’articolo 1135, n. 4, Codice civile parla dei requisiti per la validità della delibera assembleare. Le due norme riguardano cose diverse, e coordinarle è una scelta interpretativa, non una conseguenza automatica.
Se il legislatore avesse voluto che la delibera fosse valida solo con il pagamento anticipato delle quote, avrebbe usato parole chiare. Ha invece usato l’espressione “costituzione del fondo speciale”, che continua a creare discussioni e applicazioni diverse.
Una possibile spiegazione
Creare il fondo speciale non è la stessa cosa che riscuotere le quote deliberate. La prima riguarda il momento della delibera e la creazione di una gestione contabile separata per i lavori; la seconda è l’attività dell’amministratore per mettere in pratica la decisione assembleare.
Questa interpretazione è coerente sia con il significato tecnico-contabile di “fondo”, sia con il testo dell’articolo 1135 del Codice civile, che non dice esplicitamente che le somme debbano essere pagate in anticipo dai condòmini.
Cosa ci aspettiamo
A più di dieci anni dalla riforma del condominio, il continuo dibattito dimostra che l’articolo 1135, comma 1, n. 4, Codice civile dovrebbe essere chiarito dal legislatore, per spiegare bene cosa significa “costituire il fondo speciale”.
Questo aiuterebbe ad avere più certezza del diritto, interpretazioni uniformi e comportamenti simili da parte di amministratori, assemblee e giudici.