Impianti Fotovoltaici Privati in Condominio: Diritti, Limiti di Superficie e Ruoli dell’Assemblea
La transizione energetica e la ricerca di efficienza hanno reso l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio delle singole abitazioni uno dei temi di maggiore discussione all’interno dei condomìni. La materia è regolata principalmente dagli articoli 1122-bis e 1102 del Codice civile, i quali mirano a bilanciare la libertà del singolo condòmino nell’innovazione tecnologica con la tutela dei beni e degli spazi comuni.
- Il Quadro Normativo e la Libertà di Iniziativa del Singolo
L’articolo 1122-bis del Codice civile riconosce espressamente la facoltà di ogni condòmino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili. I pannelli possono essere posizionati sia su superfici di proprietà esclusiva (come i parapetti dei balconi) sia su parti comuni dell’edificio, quali il coperto, il tetto, il lastrico solare, il giardino o il cortile. La norma contempla inoltre la possibilità di accedere alle proprietà esclusive altrui ove ciò sia strettamente necessario ai fini della progettazione e dell’esecuzione delle opere.
Quando la posa dell’impianto non richiede modifiche alle parti comuni, il condòmino può procedere in piena autonomia, senza la necessità di richiedere una preventiva autorizzazione o il via libera dell’assemblea. La giurisprudenza ha ribadito più volte questo principio:
- Tribunale di Vicenza (ord. 13 agosto 2025, n. 3287): ha confermato la legittimità dell’installazione eseguita senza la previa approvazione dell’assemblea.
- Corte di Cassazione (ord. 17 gennaio 2023, n. 1337 e ord. 28 dicembre 2022, n. 37852): ha stabilito che, in assenza di alterazioni dei beni collettivi, l’eventuale parere contrario espresso dall’assemblea è giuridicamente irrilevante, al punto che una delibera di diniego non è neppure impugnabile per carenza di interesse.
- I Limiti Generali: Decoro Architettonico e Pari Uso
Nonostante la tutela dell’iniziativa individuale, il diritto del singolo non ha carattere assoluto e deve rispettare due argini fondamentali:
- Il decoro architettonico: rappresenta una clausola di salvaguardia volta a evitare impianti visivamente impattanti o lesivi delle linee estetiche del fabbricato. La valutazione di eventuali lesioni al decoro è demandata all’apprezzamento del giudice, che può avvalersi di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).
- Il pari uso della cosa comune: l’articolo 1122-bis e l’articolo 1102 c.c. vietano al singolo di appropriarsi in via esclusiva dell’intera superficie comune o di impedire agli altri condòmini di installare impianti analoghi. Come evidenziato dal Tribunale di Trani (sentenza 17 gennaio 2025, n. 66), chi prevarica gli altri occupando l’intero tetto è tenuto a ridimensionare l’estensione del proprio impianto per consentire il pari riparto degli spazi.
- Il Contenzioso sulla Superficie Occupabile: Criterio Millesimale vs. Criterio Flessibile
La determinazione della superficie di tetto o lastrico utilizzabile dal singolo condòmino vede la giurisprudenza di merito divisa su due differenti orientamenti:
- A) Orientamento Quantitativo (Millesimale)
Ancora la superficie massima utilizzabile alla quota ideale espresso in millesimi di proprietà spettante alla singola unità immobiliare.
- Giurisprudenza: Il Tribunale di Torino (sentenza 15 aprile 2025, n. 1872) ha ritenuto legittima l’installazione solo se contenuta entro i millesimi del singolo, al fine di preservare un diritto di utilizzo potenziale a favore di tutti «in ogni tempo».
- Criticità: Questo criterio, pur essendo di immediata applicazione, rischia di produrre esiti paradossali. Dal momento che un impianto fotovoltaico richiede un’estensione minima per essere tecnicamente ed economicamente utile, nei condomini composti da molte unità immobiliari con quote millesimali ridotte la superficie spettante risulterebbe insufficiente, frustrando la finalità promozionale della legge.
- B) Orientamento Qualitativo (Flessibile)
Si fonda sul principio secondo cui “pari uso” non significa utilizzo identico e contemporaneo.
- Giurisprudenza: Il Tribunale di Rovereto (sentenza 1° agosto 2025, n. 193) ha escluso la rigidità del criterio millesimale, imponendo un ridimensionamento dell’impianto solo nella misura necessaria a consentire il maggior numero possibile di installazioni. Sulla stessa linea, la Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 2640/2023) ha chiarito che il pari uso va valutato sulla base dell’utilizzo concretamente prevedibile e non su un’astratta simultaneità.
- Criticità: Sebbene favorisca l’efficienza energetica, questo approccio potrebbe penalizzare eventuali condòmini che intendano installare un impianto in un momento successivo.
- Il Ruolo dell’Assemblea e i Rischi di Stallo
Qualora l’installazione renda necessarie modificazioni delle parti comuni, il condòmino ha l’obbligo di darne preventiva comunicazione all’amministratore, fornendo i dettagli del progetto.
In tali circostanze, l’assemblea ha la facoltà di:
- Ripartire l’uso delle superfici comuni (coperto, lastrico, giardini o corti).
- Definire modalità esecutive alternative o prescrivere adeguate cautele a tutela della sicurezza e del decoro.
- Richiedere idonee garanzie per il risarcimento di eventuali danni.
La ripartizione degli spazi non può ridursi a una mera divisione per millesimi, poiché deve salvaguardare le altre funzioni della cosa comune (come accessi, camminamenti di sicurezza, distanze da stenditoi, aree ricreative o posti auto).
Il nodo dei quorum deliberativi: La delibera di ripartizione e regolamentazione degli spazi comuni rientra nella competenza esclusiva dell’assemblea e richiede la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136, comma 5, del Codice civile: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi). L’elevata soglia delibera espone il condominio al concreto rischio di stallo, impedendo sia la ripartizione degli spazi sia l’imposizione di varianti al progetto presentato dal singolo.
Per prevenire contenziosi e stalli operativi, la soluzione consigliata è la preventiva adozione di una delibera regolamentare assembleare che fissi criteri generali e condivisi per l’uso e la ripartizione degli spazi comuni sul tetto.